CO2-Kostenaufteilungsgesetz 2026: Stufenmodell, Kosten & Pflichten

Seit der CO2-Bepreisung von Heizöl und Erdgas tragen nicht mehr automatisch die Mieter die vollen Mehrkosten. Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz schreibt vor, dass Vermieter einen Teil dieser Kosten übernehmen – gestaffelt nach dem energetischen Zustand ihres Gebäudes. Wer als Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, sollte das Stufenmodell und die aktuellen Preise für 2026 kennen, um Abrechnungen korrekt zu prüfen und wirtschaftlich sinnvoll zu planen.

In unserer Erfahrung unterschätzen viele Vermieter, wie stark sich der energetische Zustand ihres Gebäudes inzwischen direkt auf ihre Kosten auswirkt. Ein Gebäude in einer schlechten Stufe kostet nicht nur mehr Heizenergie – es kostet den Vermieter auch einen deutlich höheren Anteil der CO2-Abgabe. Dieser Ratgeber erklärt das Gesetz, die Berechnung und zeigt, wie Sie Ihren Anteil durch gezielte Sanierung senken.

Was ist das CO2-Kostenaufteilungsgesetz?

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) ist seit 2023 in Kraft und regelt, wie die Kosten des nationalen Emissionshandels (nEHS) auf Heizöl und Erdgas zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Zuvor wurden diese CO2-Kosten vollständig über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben – unabhängig davon, wie energieeffizient das Gebäude war.

Das Gesetz verfolgt ein klares Ziel: Vermieter sollen einen finanziellen Anreiz erhalten, in die energetische Sanierung ihrer Immobilien zu investieren. Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes, desto größer ist der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter – und desto höher fällt der Kostenanteil aus, den der Vermieter selbst tragen muss.

Hintergrund ist die CO2-Bepreisung fossiler Brennstoffe, die seit 2021 über das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) schrittweise eingeführt wurde. Ursprünglich landeten diese Mehrkosten vollständig auf der Nebenkostenabrechnung der Mieter – unabhängig davon, ob diese selbst Einfluss auf den energetischen Zustand des Gebäudes nehmen konnten. Da genau diese Entscheidung aber beim Vermieter liegt, hat der Gesetzgeber mit dem CO2KostAufG eine verursachergerechtere Lösung geschaffen: Wer saniert, zahlt weniger – wer nicht saniert, trägt einen wachsenden Anteil der Klimakosten selbst.

Wer ist vom CO2-Kostenaufteilungsgesetz betroffen?

Das Gesetz betrifft in erster Linie Vermieter von Wohngebäuden mit fossil betriebener Zentralheizung (Gas, Öl) oder Fernwärmeanschluss, bei denen der Energieversorger CO2-Kosten in Rechnung stellt. Konkret sind folgende Gruppen betroffen:

• Vermieter von Mehrfamilienhäusern und einzelnen Mietwohnungen mit Zentralheizung
• Mieter, die über die jährliche Betriebskostenabrechnung einen Teil der CO2-Kosten tragen
• Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bei vermieteten Einheiten
• Eigentümer gemischt genutzter Gebäude mit Wohn- und Gewerbeflächen

Nicht betroffen sind selbstnutzende Eigentümer: Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, muss die CO2-Kosten vollständig allein tragen – eine Aufteilung entfällt, da kein Mietverhältnis besteht.

Auch Gewerbemieter in reinen Gewerbeimmobilien fallen unter eine eigene Regelung (siehe Abschnitt zu Nichtwohngebäuden weiter unten). Für private Vermieter mit nur einer oder wenigen Mietwohnungen gilt dabei dieselbe Pflicht wie für große Wohnungsunternehmen: Die korrekte Stufenzuordnung und Kostenaufteilung ist unabhängig von der Unternehmensgröße verpflichtend und wird von den Energieversorgern inzwischen standardmäßig in die Abrechnungsdaten integriert.

Das 10-Stufen-Modell einfach erklärt

Kernstück des Gesetzes ist ein zehnstufiges Modell, das den jährlichen CO2-Ausstoß eines Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche in Relation zum Vermieteranteil setzt. Je ineffizienter das Gebäude, desto höher der Anteil, den der Vermieter übernehmen muss:

In Stufe 10 trägt der Vermieter also 95 Prozent der CO2-Kosten, der Mieter nur noch 5 Prozent. Umgekehrt zahlt in einem sehr effizienten Neubau (Stufe 1) ausschließlich der Mieter – schlicht, weil hier kaum CO2-Kosten anfallen und kein Sanierungsanreiz nötig ist.

Die Stufeneinteilung wirkt dabei wie ein Stufentarif bei der Einkommensteuer: Es handelt sich nicht um einen Schwellenwert, bei dem schlagartig der gesamte Betrag nach der neuen Quote berechnet wird, sondern um eine klare Zuordnung des gesamten Gebäudes zu genau einer Stufe pro Abrechnungszeitraum. Eine energetische Verbesserung, die den Ausstoß auch nur knapp unter die nächste Stufengrenze drückt, wirkt sich damit auf die komplette Jahresabrechnung aus – nicht nur anteilig.

So berechnen Sie CO2-Kosten und Vermieteranteil

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird aus dem Energieverbrauch und einem brennstoffspezifischen Emissionsfaktor der Gesamt-CO2-Ausstoß ermittelt. Anschließend wird dieser mit dem aktuellen CO2-Preis multipliziert, um die Gesamtkosten zu erhalten. Zuletzt wird der Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet, um die passende Stufe und damit den Vermieteranteil zu bestimmen.

Die konkrete Berechnung übernimmt in der Regel der Energieversorger oder ein Abrechnungsdienstleister. Als Vermieter sind Sie jedoch verpflichtet, die ermittelte Stufe und den daraus resultierenden Kostenanteil nachvollziehbar in der Betriebskostenabrechnung auszuweisen.

CO2-Preis 2026: Was kostet eine Tonne CO2 jetzt?

Bis Ende 2025 legte der Staat den CO2-Preis jährlich fest – zuletzt 55 Euro pro Tonne für 2025. Seit 2026 gibt es keinen Festpreis mehr: Der Preis bildet sich über Auktionen im nationalen Emissionshandel (nEHS), bleibt aber durch einen gesetzlichen Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne nach oben und unten begrenzt.

Rechtsgrundlage ist die zweite Änderungsverordnung zum Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), die das Bundeskabinett am 6. August 2025 beschlossen hat und die seit dem 16. September 2025 in Kraft ist. Die ersten Auktionen im neuen Verfahren sollen laut Umweltbundesamt im Juli 2026 starten.

Für den Ausblick auf 2027 gilt: Weil der EU-weite Emissionshandel ETS 2 auf 2028 verschoben wurde, will die Bundesregierung den Preiskorridor von 55 bis 65 Euro zunächst beibehalten, statt wie ursprünglich geplant auf einen freien nationalen Preis überzugehen.

Sonderregeln für Nichtwohngebäude

Für Nichtwohngebäude – also reine Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzte Objekte – gilt übergangsweise eine einfachere Regel: Die CO2-Kosten werden pauschal zu gleichen Teilen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Der Grund für diese vereinfachte 50/50-Regelung: Für Nichtwohngebäude fehlt bislang eine einheitliche, gesetzlich verankerte Berechnungsgrundlage für ein Stufenmodell wie bei Wohngebäuden. Sobald der Gesetzgeber eine solche Methode festlegt, soll auch für Gewerbeimmobilien ein vergleichbares Stufenmodell eingeführt werden. Bei gemischt genutzten Gebäuden wird jeder Gebäudeteil nach den für ihn geltenden Regeln abgerechnet – Wohnflächen nach dem Stufenmodell, Gewerbeflächen nach der hälftigen Aufteilung.

Ausnahmen und Sonderfälle

Nicht jedes Gebäude lässt sich beliebig sanieren. Das Gesetz berücksichtigt das – zumindest teilweise:

• Denkmalgeschützte Gebäude: Bauliche Auflagen können eine energetische Sanierung erschweren oder ausschließen. Dokumentieren Sie entsprechende Einschränkungen sorgfältig, falls es zu Rückfragen oder Streitigkeiten mit Mietern kommt.
• Fernwärme-Anschlüsse: Der Emissionsfaktor hängt hier vom Energiemix des jeweiligen Wärmeversorgers ab. Dieser muss Ihnen die notwendigen Werte für die Berechnung zur Verfügung stellen.
• Bauliche Härtefälle: Lassen sich Maßnahmen aus statischen oder rechtlichen Gründen nicht umsetzen, lohnt sich eine individuelle Prüfung durch einen unabhängigen Energieberater.

So senken Sie als Vermieter Ihren CO2-Kostenanteil

Der wirksamste Weg, den eigenen Kostenanteil dauerhaft zu senken, ist eine gezielte energetische Sanierung. Jede Verbesserung der Energiebilanz verschiebt das Gebäude in eine günstigere Stufe – und senkt damit automatisch den Vermieteranteil an den CO2-Kosten:

• Eine fachgerechte Wärmedämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke senkt den Heizenergiebedarf spürbar und direkt messbar
• Ein Heizungstausch, etwa von einer alten Gasheizung zu einer Wärmepumpe, wirkt sich unmittelbar auf den Emissionsfaktor aus – mehr dazu in unserem Ratgeber zu Heizung erneuern Kosten
• Ein hydraulischer Abgleich und moderne Thermostate sind kostengünstige Einstiegsmaßnahmen mit schneller Wirkung
• Für viele dieser Maßnahmen gibt es staatliche Zuschüsse – Details finden Sie in unserem Beitrag zur BAFA-Förderung Heizung

Handwerksratgeber.de-Tipp: Wir empfehlen, vor größeren Sanierungsmaßnahmen eine unabhängige Energieberatung einzuholen. Sie zeigt auf, welche Einzelmaßnahme die CO2-Stufe am wirksamsten verbessert, bevor Sie einen Handwerksbetrieb beauftragen. So stellen Sie sicher, dass Ihr Sanierungsbudget dort wirkt, wo es die Abrechnung am stärksten entlastet. Einen umfassenden Überblick über Zuschüsse liefert außerdem unser Beitrag zur Förderung energetischer Sanierung.

Pflichten für Vermieter: Abrechnung, Fristen, Nachweise

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die CO2-Kosten und die zugrunde liegende Stufe nachvollziehbar in der jährlichen Heizkostenabrechnung auszuweisen. Die dafür notwendigen Berechnungsgrundlagen – insbesondere den Emissionsfaktor und die konkreten CO2-Kosten – müssen Ihnen Ihr Energieversorger beziehungsweise Ihr Abrechnungsdienstleister zur Verfügung stellen.

Bei Fernwärme-Anschlüssen liefert der Wärmeversorger die notwendigen Emissionsfaktor-Angaben, die direkt in die Abrechnung einfließen. Die Fristen für die Heizkostenabrechnung entsprechen den üblichen Betriebskosten-Fristen: in der Regel zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Eine fehlende oder fehlerhafte Ausweisung der CO2-Kosten kann dazu führen, dass Mieter ein Kürzungsrecht gegenüber der Abrechnung geltend machen.

Bewahren Sie zusätzlich die Berechnungsgrundlagen – Verbrauchswerte, Emissionsfaktor, Wohnflächenangabe und die daraus abgeleitete Stufe – mindestens so lange auf, wie Mieter die Abrechnung nachträglich prüfen oder beanstanden können. Bei größeren Mehrfamilienhäusern empfiehlt es sich, diese Nachweise zentral mit dem Energieausweis und etwaigen Sanierungsnachweisen zu einer Gebäudeakte zu bündeln. Das erleichtert nicht nur künftige Abrechnungen, sondern auch die Kommunikation mit neuen Mietern oder bei einem Eigentümerwechsel.

Häufige Fehler bei der CO2-Kostenaufteilung

In der Praxis zeigen sich bei der Abrechnung der CO2-Kosten immer wieder dieselben Stolperfallen:

• Die Stufe wird anhand veralteter Verbrauchswerte oder eines falschen Emissionsfaktors berechnet
• CO2-Kosten werden weiterhin pauschal umgelegt, statt sie korrekt nach dem Stufenmodell aufzuteilen
• Wichtige Gebäude-Kennwerte wie Wohnfläche oder Energieausweis-Daten fehlen in der Dokumentation
• Nach einer Sanierung wird die neue, verbesserte Stufe nicht in die folgende Abrechnung übernommen
• Bei gemischt genutzten Gebäuden werden Wohn- und Gewerbeflächen nach den falschen Regeln abgerechnet

Häufig gestellte Fragen

Fazit

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz verteilt die CO2-Kosten fair nach dem energetischen Zustand des Gebäudes: Je schlechter die Stufe, desto höher der Vermieteranteil. 2026 bewegt sich der CO2-Preis in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne – ein Betrag, der bei ineffizienten Gebäuden spürbar ins Gewicht fällt. Wer als Vermieter frühzeitig in Dämmung, einen Heizungstausch oder andere energetische Maßnahmen investiert, verbessert nicht nur den Wohnkomfort seiner Mieter, sondern senkt auch den eigenen CO2-Kostenanteil dauerhaft.

Unser Ratgeber-Portal unterstützt Sie dabei, die passenden Maßnahmen und geprüfte Fachbetriebe für Ihr Sanierungsprojekt zu finden. Werfen Sie auch einen Blick in unseren Handwerks-Ratgeber für weitere Themen rund um energetische Sanierung und Förderungen.

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Luca Vruwink

Redakteur bei Handwerksratgeber.de · Alle Ratgeber ansehen