Den Energieausweis beantragen ist für Millionen Hausbesitzer in Deutschland Pflicht, und ab dem 1. Januar 2027 gilt ein neues Energieausweis-Recht. Dieser Handwerks-Ratgeber zeigt Ihnen, wann Sie einen Energieausweis wirklich brauchen, welcher Typ der richtige ist, was er kostet und wie Sie ihn Schritt für Schritt beantragen.
Einen Energieausweis beantragen Sie bei einem qualifizierten Energieberater, Architekten oder Ingenieur. Pflicht besteht beim Verkauf, bei der Neuvermietung und beim Neubau. Je nach Typ (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) kostet er zwischen 50 und 1.000 € und ist 10 Jahre gültig.
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Energieausweis und wofür braucht man ihn?
Der Energieausweis – auch Energiepass genannt – ist ein amtliches Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet und auf einer Effizienzskala einordnet. Er zeigt Käufern und Mietern auf einen Blick, welche Heizkosten sie zu erwarten haben und wie gut das Gebäude gedämmt ist. Rechtliche Grundlage sind die §§ 79 bis 88 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz GEG). Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis digital ausgestellt und enthält zusätzliche Angaben, zum Beispiel zum CO2-Ausstoß.
Der Ausweis erfüllt zwei zentrale Funktionen: Er schützt Kaufinteressenten vor teuren Überraschungen bei den Energiekosten – und er gibt Eigentümern eine klare Orientierung, wo Handlungsbedarf besteht. In unserer Erfahrung unterschätzen viele Hausbesitzer die Relevanz des Ausweises, bis der Notar beim Verkauf danach fragt oder der Makler ihn für das Exposé benötigt.
Wer ist verpflichtet, einen Energieausweis zu beantragen?
Die Pflicht, einen Energieausweis zu beantragen, greift immer dann, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt oder neu vermietet wird. Die genauen Pflichten im Überblick:
- Beim Immobilienverkauf: Der Ausweis muss Kaufinteressenten spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und beim Abschluss übergeben werden.
- Bei Neuvermietung: Bei jedem neuen Mietverhältnis ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Ab dem 1. Januar 2027 gilt das auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird.
- Beim Neubau: Für jedes neu errichtete Gebäude ist nach Fertigstellung ein Energieausweis zu erstellen.
- Nach einer Sanierung mit Gesamtberechnung: Wird bei Änderungen an Außenbauteilen der Energiebedarf für das ganze Gebäude neu berechnet, ist ein Energieausweis auszustellen (§ 80 Abs. 2 GModG). Eine Schwelle von 25 Prozent der Gebäudehülle oder des Gebäudewerts nennt das Gesetz dafür nicht.
- In Immobilieninseraten: Bestimmte Energiekennwerte aus dem Energieausweis müssen in Anzeigen angegeben werden (§ 87 GModG). Bei Ausweisen, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, gehören auch das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf dazu.
Keine Pflicht besteht für Eigentümer, die ihre Immobilie ausschließlich selbst bewohnen und weder verkaufen noch vermieten. Ausgenommen sind außerdem Gebäude unter 50 m² Nutzfläche sowie unter Denkmalschutz stehende Immobilien.
Bis zu 10.000 €
Bußgeld für Verkäufer, Vermieter oder Makler, die den Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegen (§ 108 GModG)
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welchen brauchen Sie?
Es gibt zwei Arten des Energieausweises. Welchen Sie benötigen, hängt von Gebäudetyp, Baujahr und Nutzung ab. Der Unterschied ist erheblich – sowohl in der Methodik als auch im Preis:
Handwerksratgeber.de-Tipp: Wer eine energetische Sanierung plant, fährt mit dem Bedarfsausweis besser, weil er den Zustand des Gebäudes bewertet und nicht das Heizverhalten der Bewohner. Für die Förderung selbst ist kein Energieausweis vorgeschrieben: Bei der Heizungsförderung 2026, die die KfW als Zuschuss 458 zahlt, bestätigt Ihr Fachbetrieb oder ein Energieeffizienz-Experte den Antrag. Bei Dämmung und neuen Fenstern muss ein Energieeffizienz-Experte mitwirken.
Energieausweis beantragen: Schritt für Schritt erklärt
So beantragen Sie Ihren Energieausweis rechtssicher und ohne Verzögerungen – in fünf klaren Schritten:
- Ausweis-Typ bestimmen: Prüfen Sie anhand der obigen Tabelle, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis für Ihr Gebäude vorgeschrieben oder sinnvoller ist. Bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis bis zum 31. Dezember 2026 in der Regel Pflicht. Ab dem 1. Januar 2027 steht diese Regel für Wohngebäude nicht mehr im Gesetz.
- Qualifizierten Aussteller beauftragen: Nur zertifizierte Fachleute dürfen Energieausweise ausstellen. Nutzen Sie die dena-Expertenliste oder finden Sie einen Fachbetrieb für Energieberatung in Ihrer Region.
- Unterlagen zusammenstellen: Für den Verbrauchsausweis: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Heizperioden. Für den Bedarfsausweis: Baupläne, Angaben zur Heizungsanlage, Dämmstärken und verwendete Baustoffe.
- Vor-Ort-Begehung (Bedarfsausweis): Der Energieberater kommt zu Ihnen, nimmt Maße, kontrolliert Fenster, Dach, Keller und Heizanlage. In unserer Erfahrung dauert diese Begehung für ein Einfamilienhaus ein bis zwei Stunden.
- Ausweis erhalten und aufbewahren: Sie erhalten den Energieausweis als PDF und/oder in Papierform. Er ist 10 Jahre gültig. Bewahren Sie ihn sicher auf – Sie benötigen ihn bei jedem Verkaufs- oder Vermietungsvorgang.
Was kostet ein Energieausweis 2026?
Die Kosten, einen Energieausweis zu beantragen, variieren je nach Ausweistyp, Gebäudegröße, Erhebungsaufwand und Region. Gesetzliche Gebührenordnungen gibt es nicht – die Preise sind frei verhandelbar. Als Orientierung für 2026:
50 – 1.000 €
je nach Ausweistyp, Gebäudegröße und Anbieter; Gültigkeit 10 Jahre
Den Energieausweis selbst fördert das BAFA nicht. Gefördert wird eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) über das Programm „Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude“: Das BAFA zahlt 50 % des Beratungshonorars, höchstens 650 € bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 850 € bei Häusern ab drei Wohnungen. Stellt die Energieberaterin oder der Energieberater dabei auch einen Energieausweis aus, ist das laut BAFA nicht förderschädlich.
Was ändert sich am 1. Januar 2027?
Eine neue Skala A bis G gibt es für Wohngebäude nicht. Die Effizienzklassen A+ bis H gelten weiter, ihre Grenzwerte in Anlage 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) bleiben gleich. Neues Energieausweis-Recht gilt aber ab dem 1. Januar 2027. Das ändert sich für alle, die einen Energieausweis beantragen:
- Digital statt nur auf Papier: Der Energieausweis wird in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt. Auf Wunsch bekommen Sie ihn weiterhin auch auf Papier (§ 79 Abs. 2 GModG).
- Mehr Angaben im Ausweis: Neu sind unter anderem das Baujahr des Wärmeerzeugers und die Treibhausgasemissionen im Betrieb in Kilogramm CO2-Äquivalent pro Quadratmeter und Jahr (§ 85 GModG).
- Auch bei Verlängerung eines Mietvertrags: Ein gültiger Energieausweis ist dann nicht nur bei Verkauf und Neuvermietung nötig, sondern auch, wenn ein Mietvertrag verlängert wird (§ 80 Abs. 3 GModG).
- Neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: Bei Ausweisen ab 2027 gehören auch das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf in die Anzeige (§ 87 GModG).
- Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude: Für Nichtwohngebäude ist beim Verkauf und bei der Vermietung ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3, § 82 Abs. 1 GModG).
- Die Regel zum Baujahr 1977 entfällt: Für Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 steht die Pflicht zum Bedarfsausweis ab 2027 nicht mehr im Gesetz.
- Kein Beratungsgespräch mehr beim Hauskauf: Bis Ende 2026 muss der Käufer eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen ein Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn es ihm kostenlos angeboten wird. Diese Pflicht entfällt ab 2027.
Wichtig: Energieausweise, die vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurden, bleiben bis zum Ablaufdatum nutzbar. Sie müssen Ihren Ausweis also nicht wegen der neuen Regeln erneuern. Eine Pflicht, ein Wohnhaus wegen seiner Effizienzklasse zu sanieren, enthält das Gesetz nicht.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) legt in § 88 genau fest, wer zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt ist. Nur folgende Fachleute dürfen offiziell ausstellen:
- Architekten und Bauingenieure mit einschlägiger Berufsqualifikation
- Ingenieure der Fachrichtungen Technische Gebäudeausrüstung oder Bauphysik
- Energieberater auf der dena-Expertenliste (Deutsche Energie-Agentur)
- Handwerksmeister relevanter Gewerke (Heizungsbau, Sanitär, Elektro) mit Zusatzqualifikation
- Physiker und naturwissenschaftliche Hochschulabsolventen mit einschlägiger Weiterbildung
Der Aussteller muss unabhängig vom Gebäude und dessen Eigentümer sein. Bei komplexen Altbauten empfehlen wir, einen Energieberater mit Erfahrung im Bestandsgebäude zu beauftragen. Über unser Verzeichnis können Sie direkt einen Experten für Energieberatung beauftragen.
Energieausweis und energetische Sanierung: Der Zusammenhang
Der Energieausweis ist weit mehr als ein bürokratisches Pflichtdokument – er ist der Startschuss für eine kluge Sanierungsstrategie. Wer seinen Energieausweis beantragen lässt und die Ergebnisse ernst nimmt, erhält eine klare Priorisierung: Wo geht am meisten Energie verloren? Welche Sanierungsmaßnahme bringt die größte Ersparnis pro investiertem Euro?
Typische Sanierungsmaßnahmen, die sich aus einem Bedarfsausweis ergeben:
- Fassadenwärmedämmung: Oft der größte Hebel bei Altbauten. Die Kosten der Fassadenwärmedämmung amortisieren sich durch Heizkostenersparnis oft innerhalb von 10 bis 15 Jahren.
- Heizungstausch: Alte Gas- oder Ölheizungen durch eine moderne Wärmepumpe ersetzen, gefördert mit dem KfW-Zuschuss 458 (30 bis 80 Prozent der förderfähigen Kosten).
- Fenster und Türen: Moderne Dreifachverglasung reduziert Wärmeverluste am Gebäude erheblich.
- Dach und Keller: Gut gedämmte Dachflächen und Kellerdecken senken den Heizenergiebedarf um bis zu 25 %.
Geprüfte Ratgeber auf Handwerksratgeber.de begleiten Sie bei allen Sanierungsschritten – von der Planung bis zum Handwerksbetrieb finden, der die Arbeiten fachgerecht umsetzt.
Häufige Fehler beim Energieausweis beantragen
Diese Fehler begegnen uns in der Praxis am häufigsten – und sie sind alle vermeidbar:
- Zu spät beantragt: Viele Eigentümer bemerken die Pflicht erst kurz vor dem Notartermin. Planen Sie den Energieausweis mindestens 4 bis 6 Wochen im Voraus ein.
- Falschen Ausweistyp gewählt: Ein Verbrauchsausweis genügt für viele Zwecke, ist aber bis Ende 2026 für Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 in der Regel nicht zulässig, außer sie erreichen den Wärmeschutz von 1977. Für Förderanträge wird kein Energieausweis verlangt.
- Abgelaufenen Ausweis vorgelegt: Energieausweise sind 10 Jahre gültig. Prüfen Sie das Ablaufdatum, bevor Sie ihn bei einer Besichtigung vorlegen – ein abgelaufener Ausweis hat keine Rechtswirkung.
- Nicht zugelassenen Aussteller beauftragt: Nicht jeder, der sich „Energieberater“ nennt, ist nach § 88 GModG berechtigt. Prüfen Sie die dena-Expertenliste.
- Pflichtangaben im Inserat vergessen: In Immobilienanzeigen müssen Energiekennwerte aus dem Ausweis stehen. Verstöße können zu Abmahnungen führen.
Holen Sie am besten zwei bis drei Angebote ein. Gut bewertete Betriebe finden Sie in unseren Vergleichen für Energieberater in Pforzheim, Energieberater in Esslingen und Energieberater in Ludwigsburg oder in der Übersicht der Energieberater in Ihrer Nähe.
FAQ: Energieausweis beantragen
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Was kostet ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus?
Kann ich den Energieausweis selbst erstellen?
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich meine Immobilie selbst nutze?
Was passiert, wenn ich beim Verkauf keinen Energieausweis vorlege?
Was ändert sich am Energieausweis ab 2027?
Fazit: Energieausweis beantragen – rechtzeitig und richtig
Den Energieausweis beantragen ist für Verkäufer, Vermieter und Bauherren in Deutschland Pflicht – und weit mehr als eine behördliche Formsache. Er gibt Ihnen klare Orientierung über die energetische Qualität Ihrer Immobilie, schützt vor Bußgeldern bis zu 10.000 € und ist eine gute Grundlage für Sanierungsmaßnahmen. Ab dem 1. Januar 2027 gilt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ein neues Energieausweis-Recht: Der Ausweis wird digital ausgestellt und enthält zusätzliche Angaben, die Effizienzklassen A+ bis H bleiben. Ein Ausweis, der vor 2027 ausgestellt wurde, bleibt bis zum Ablauf nutzbar.
Beauftragen Sie einen zertifizierten Energieberater rechtzeitig – idealerweise 4 bis 6 Wochen vor dem geplanten Verkaufs- oder Vermietungstermin. Im Verzeichnis von Handwerksratgeber.de finden Sie Energieberater in Ihrer Region:
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