Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen eines der größten finanziellen Ziele im Leben. Doch beim Hauskauf oder Hausbau kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten auf Käufer und Bauherren zu. Eine der größten Positionen ist dabei die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Bei einem Immobilienpreis von 400.000 Euro können das schnell 14.000 bis 26.000 Euro sein. Viele fragen sich deshalb: Kann man die Grunderwerbssteuer absetzen und dadurch Steuern sparen? Die gute Nachricht: In bestimmten Fällen ist das möglich. Allerdings sind die Voraussetzungen dafür klar geregelt und hängen stark davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige darüber, wann und wie Sie die Grunderwerbssteuer steuerlich geltend machen können, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche alternativen Sparmöglichkeiten es beim Immobilienkauf gibt.
Was ist die Grunderwerbssteuer und wann fällt sie an?
Die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis erhoben und ist eine einmalige Zahlung, die der Käufer an das zuständige Finanzamt leisten muss. Die rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland erheblich: Während Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent die niedrigsten Sätze haben, verlangen Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen 6,5 Prozent. Diese Unterschiede können bei einem Hauskauf mehrere Tausend Euro ausmachen.
Die Grunderwerbssteuer wird fällig, sobald der notariell beurkundete Kaufvertrag geschlossen wurde. Das Finanzamt verschickt nach der Vertragsübermittlung durch den Notar einen Steuerbescheid, in dem die zu zahlende Summe und die Zahlungsfrist angegeben sind. Erst nach vollständiger Bezahlung der Grunderwerbssteuer erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist. Es ist also nicht möglich, die Zahlung zu umgehen oder aufzuschieben, ohne dass rechtliche Konsequenzen drohen.
Wann entfällt die Grunderwerbssteuer?
Es gibt einige Ausnahmefälle, in denen keine Grunderwerbssteuer anfällt. Dazu gehören beispielsweise Grundstücksübertragungen zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern, zwischen Eltern und Kindern sowie zwischen Großeltern und Enkeln in gerader Linie. Auch bei Schenkungen unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grunderwerbssteuer entfallen. Für die meisten Immobilienkäufer sind diese Ausnahmen jedoch nicht relevant, weshalb die Frage nach der steuerlichen Absetzbarkeit umso wichtiger wird.
Grunderwerbssteuer absetzen bei privater Nutzung: Die Realität für Eigenheimbesitzer
Die wohl wichtigste Information vorweg: Wer eine Immobilie kauft und diese ausschließlich selbst bewohnt, kann die Grunderwerbssteuer absetzen in der Regel nicht von der Steuer absetzen. Der Grund dafür liegt im deutschen Steuerrecht: Kosten für die private Lebensführung sind grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Dazu zählen auch alle Aufwendungen, die mit dem Erwerb und der Nutzung einer selbstgenutzten Immobilie zusammenhängen. Dies betrifft nicht nur die Grunderwerbssteuer, sondern auch Notarkosten, Grundbuchgebühren, Maklerprovisionen und andere Kaufnebenkosten.
Für Privatpersonen, die ihr Eigenheim selbst bewohnen, gibt es keine Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer in der Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Weder als Werbungskosten noch als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen ist ein Abzug möglich. Diese klare Regelung gilt unabhängig davon, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt – entscheidend ist allein die private Nutzung. Auch die Höhe der Grunderwerbssteuer spielt keine Rolle: Selbst wenn die Summe mehrere Zehntausend Euro beträgt, bleibt sie für Eigenheimbesitzer steuerlich irrelevant.
Ausnahme: Teilvermietung bei Eigennutzung
Eine interessante Ausnahme ergibt sich, wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie nicht ausschließlich selbst bewohnen, sondern einen Teil davon vermieten. In diesem Fall können Sie die Grunderwerbssteuer anteilig absetzen – allerdings nur für den vermieteten Teil. Wenn Sie beispielsweise ein Zweifamilienhaus kaufen, eine Wohnung selbst bewohnen und die andere vermieten, können Sie 50 Prozent der Grunderwerbssteuer steuerlich geltend machen. Diese anteilige Absetzbarkeit gilt auch für Eigentumswohnungen mit separatem Einliegerapartment oder Häuser, in denen ein Zimmer dauerhaft vermietet wird. Wichtig ist dabei, dass die Vermietung tatsächlich stattfindet und nicht nur geplant ist. Die Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden, und die anteilige Grunderwerbssteuer wird dann als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung (AfA) auf die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt geltend gemacht. Bei Wohngebäuden beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre, also zwei Prozent pro Jahr.
Grunderwerbssteuer absetzen bei vermieteten Immobilien: Steuervorteil für Kapitalanleger
Ganz anders sieht die Situation aus, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und vermieten. In diesem Fall können Sie die Grunderwerbssteuer vollständig steuerlich absetzen. Der Grund: Bei vermieteten Immobilien handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und alle damit verbundenen Anschaffungskosten sind als Werbungskosten absetzbar. Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Anschaffungsnebenkosten des Gebäudes und wird daher dem Gebäudewert zugeschlagen. Sie können die Grunderwerbssteuer jedoch nicht sofort in voller Höhe im Jahr der Zahlung absetzen, sondern müssen sie über die Nutzungsdauer der Immobilie abschreiben.
Die Abschreibung erfolgt über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA). Bei Wohngebäuden, die nach 1924 errichtet wurden, beträgt die AfA zwei Prozent pro Jahr, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Bei älteren Gebäuden liegt die AfA bei 2,5 Prozent (40 Jahre Nutzungsdauer). Die Grunderwerbssteuer wird dabei zusammen mit dem Kaufpreis des Gebäudes und anderen Anschaffungsnebenkosten wie Notarkosten und Grundbuchgebühren in die Bemessungsgrundlage für die AfA einbezogen. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden, nicht der Grundstücksanteil. Dieser muss im Kaufvertrag oder durch ein Gutachten ermittelt werden.
Rechenbeispiel für vermietete Immobilien
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die steuerliche Behandlung: Sie kaufen eine Eigentumswohnung zur Vermietung für 300.000 Euro in Nordrhein-Westfalen. Die Grunderwerbssteuer beträgt 6,5 Prozent, also 19.500 Euro. Hinzu kommen Notarkosten von etwa 4.500 Euro und Grundbuchgebühren von 1.500 Euro. Der Grundstücksanteil wird mit 20 Prozent (60.000 Euro) angesetzt. Die Bemessungsgrundlage für die AfA beträgt somit: 240.000 Euro (Gebäudeanteil) + 19.500 Euro (Grunderwerbssteuer) + 4.500 Euro (Notarkosten) + 1.500 Euro (Grundbuchgebühren) = 265.500 Euro. Bei einer AfA von zwei Prozent können Sie jährlich 5.310 Euro steuerlich absetzen. Über 50 Jahre verteilt wird so die gesamte Grunderwerbssteuer steuermindernd berücksichtigt.
Die steuerliche Ersparnis hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent würden Sie im Beispiel jährlich 1.858,50 Euro an Steuern sparen. Über die gesamte Abschreibungsdauer summiert sich dies auf beträchtliche Beträge. Für Kapitalanleger ist die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer absetzen zu können, daher ein wichtiger Faktor bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung einer Immobilieninvestition. Es lohnt sich, vor dem Kauf eine detaillierte Steuerprognose zu erstellen oder einen Steuerberater zu konsultieren.
Grunderwerbssteuer absetzen bei gewerblicher Nutzung
Auch Selbstständige, Freiberufler und Unternehmen, die eine Immobilie für betriebliche Zwecke erwerben, können die Grunderwerbssteuer steuerlich geltend machen. Dies gilt beispielsweise für Handwerksbetriebe, die ein Werkstattgebäude kaufen, für Ärzte, die eine Praxis erwerben, oder für Einzelhändler, die ein Ladenlokal kaufen. Bei gewerblicher Nutzung wird die Grunderwerbssteuer wie bei vermieteten Immobilien zu den Anschaffungsnebenkosten gerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Für Gewerbeimmobilien gelten teilweise andere AfA-Sätze als für Wohngebäude, abhängig von der Bauweise und dem Baujahr.
Bei gemischt genutzten Immobilien – etwa einem Gebäude mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen – muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Der gewerblich genutzte Teil kann vollständig abgeschrieben werden, während für den privat genutzten Teil keine steuerliche Absetzbarkeit besteht. Bei teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Gebäuden ist eine anteilige Berücksichtigung möglich. Die genaue Aufteilung sollte im Kaufvertrag dokumentiert oder durch ein Gutachten bestätigt werden, um Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Besonderheiten bei Bauherren und Neubauten
Eine häufige Frage betrifft Bauherren, die ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus errichten. Auch hier fällt Grunderwerbssteuer an – allerdings nur auf den Grundstückskauf, nicht auf die Baukosten. Wenn Sie als Bauherr das spätere Haus vermieten oder gewerblich nutzen werden, können Sie die gezahlte Grunderwerbssteuer für das Grundstück ebenfalls über die AfA steuerlich geltend machen. Allerdings wird der Grundstücksanteil selbst nicht abgeschrieben, sondern nur das darauf errichtete Gebäude. Die Grunderwerbssteuer wird daher bei der steuerlichen Behandlung dem Gebäudewert zugerechnet, obwohl sie tatsächlich für den Grundstückserwerb gezahlt wurde. Dies ist steuerlich zulässig und wird von den Finanzämtern so anerkannt.
Bei Bauträgerprojekten, bei denen Grundstück und Gebäude in einem Paket erworben werden, wird die Grunderwerbssteuer auf den Gesamtkaufpreis erhoben. Auch hier gilt: Wird die Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, ist die Grunderwerbssteuer über die AfA absetzbar. Bei Eigennutzung hingegen nicht. Bauherren sollten daher bereits in der Planungsphase überlegen, wie die Immobilie genutzt werden soll, und die steuerlichen Auswirkungen in ihre Finanzierungsplanung einbeziehen.
Alternative Sparmöglichkeiten: So reduzieren Sie die Grunderwerbssteuer legal
Auch wenn Eigenheimbesitzer die Grunderwerbssteuer absetzen nicht können, gibt es dennoch legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren. Diese Strategien sollten bereits vor Vertragsabschluss bedacht werden, da nachträgliche Änderungen meist nicht mehr möglich sind. Ein wichtiger Ansatzpunkt ist die Gestaltung des Kaufvertrags. Die Grunderwerbssteuer wird nur auf den Kaufpreis für Grundstück und Gebäude erhoben, nicht aber auf bewegliche Gegenstände. Wenn Sie also beim Hauskauf auch die Einbauküche, Möbel, Gartengeräte oder eine Sauna übernehmen, sollten diese im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Der für diese Gegenstände gezahlte Betrag wird dann nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer einbezogen.
Ein Beispiel: Beim Kauf eines Hauses für 400.000 Euro wird im Kaufvertrag festgehalten, dass 15.000 Euro auf eine hochwertige Einbauküche, Markisen, Außenbeleuchtung und Gartenmöbel entfallen. Die Grunderwerbssteuer wird dann nur auf 385.000 Euro berechnet. Bei einem Steuersatz von 6 Prozent spart dies 900 Euro. Wichtig ist, dass die Preise für die beweglichen Gegenstände realistisch und marktüblich sind, da das Finanzamt sonst eine Scheinkalkulierung vermuten könnte. Eine detaillierte Auflistung und eventuell Kaufbelege oder Wertgutachten können helfen, die Aufteilung zu rechtfertigen.
Getrennte Verträge für Grundstück und Bauleistungen
Eine weitere Sparmöglichkeit ergibt sich beim Neubau: Wenn Sie ein Grundstück kaufen und erst später mit einem Bauunternehmen einen Vertrag über die Errichtung eines Hauses schließen, fällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Grundstückskauf an, nicht auf die Baukosten. Dies gilt jedoch nur, wenn zwischen dem Grundstückskauf und dem Bauvertrag eine gewisse zeitliche und vertragliche Trennung besteht. Problematisch wird es, wenn beide Verträge wirtschaftlich zusammenhängen, etwa weil sie kurz nacheinander mit demselben Vertragspartner geschlossen werden oder wenn der Grundstücksverkäufer sich verpflichtet, das Grundstück zu bebauen. In solchen Fällen betrachtet das Finanzamt beide Verträge als einheitliches Rechtsgeschäft und erhebt Grunderwerbssteuer auf den Gesamtwert.
Um sicherzugehen, sollten Sie mindestens sechs Monate zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag verstreichen lassen und mit unterschiedlichen Vertragspartnern arbeiten. Auch sollte der Grundstücksverkäufer keine Verpflichtung zur Bebauung eingehen. Bei Bauträgerprojekten, wo Grundstück und Gebäude als Paket verkauft werden, ist diese Gestaltungsmöglichkeit nicht gegeben. Hier fällt die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis an. Bauherren, die individuell bauen möchten, haben hier einen finanziellen Vorteil.
Grunderwerbssteuer in der Steuererklärung: Was Sie beachten müssen
Wenn Sie zu den Personen gehören, die die Grunderwerbssteuer steuerlich geltend machen können – etwa als Vermieter oder Gewerbetreibender –, müssen Sie dies korrekt in Ihrer Steuererklärung angeben. Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung tragen Sie die Grunderwerbssteuer in der Anlage V ein. Sie wird dort nicht direkt als Werbungskosten angegeben, sondern fließt in die Berechnung der AfA ein. Sie müssen also zunächst die Anschaffungskosten des Gebäudes ermitteln, die Grunderwerbssteuer und andere Nebenkosten hinzurechnen und dann den jährlichen AfA-Betrag berechnen. Dieser wird dann in Zeile 33 der Anlage V eingetragen.
Bei gewerblicher Nutzung erfolgt die Eintragung in der Anlage EÜR (für Einnahme-Überschuss-Rechner) oder in der Gewinn-und-Verlust-Rechnung (für Bilanzierende). Auch hier wird die Grunderwerbssteuer über die AfA berücksichtigt. In beiden Fällen ist es ratsam, alle Belege sorgfältig aufzubewahren: den Kaufvertrag, den Grunderwerbsteuerbescheid, Zahlungsnachweise und gegebenenfalls Gutachten zur Aufteilung von Grund und Boden sowie Gebäudewert. Das Finanzamt kann diese Unterlagen im Rahmen einer Prüfung anfordern.
Häufige Fehler vermeiden
Ein häufiger Fehler ist, dass Steuerpflichtige die Grunderwerbssteuer im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten ansetzen möchten. Dies ist jedoch nicht zulässig – die Absetzung erfolgt ausschließlich über die AfA. Ein weiterer Fehler ist die falsche Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude. Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, ist eine korrekte Aufteilung essentiell. Wenn im Kaufvertrag keine Aufteilung vorgenommen wurde, können verschiedene Methoden zur Anwendung kommen, etwa die Sachwertmethode oder die Aufteilung nach Bodenrichtwerten. Hier kann ein Steuerberater wertvolle Unterstützung leisten.
Grunderwerbssteuer bei Erbschaft und Schenkung
Eine besondere Situation ergibt sich bei Immobilien, die durch Erbschaft oder Schenkung übertragen werden. In diesen Fällen fällt in der Regel keine Grunderwerbssteuer an, da es sich nicht um einen Kaufvorgang handelt. Stattdessen wird Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällig, sofern die geltenden Freibeträge überschritten werden. Diese Freibeträge sind je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch: Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro. Innerhalb dieser Grenzen können Immobilien steuerfrei übertragen werden. Da keine Grunderwerbssteuer anfällt, stellt sich auch die Frage nach der Absetzbarkeit nicht.
Anders sieht es aus, wenn der Erbe oder Beschenkte die Immobilie später vermietet. In diesem Fall kann er zwar keine Grunderwerbssteuer absetzen (da keine angefallen ist), aber er kann den Gebäudewert über die AfA steuerlich geltend machen. Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist in diesem Fall der Wert, mit dem die Immobilie bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer bewertet wurde, oder der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übertragung. Auch hier gilt: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig, nicht der Grundstücksanteil.
Regionale Unterschiede und politische Entwicklungen
Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert erheblich zwischen den Bundesländern. Während Bayern und Sachsen mit 3,5 Prozent die niedrigsten Sätze haben, verlangen Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Saarland und Thüringen 6,5 Prozent – fast doppelt so viel. Diese Unterschiede führen dazu, dass ein und dieselbe Immobilie je nach Standort unterschiedlich hohe Nebenkosten verursacht. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt die Grunderwerbssteuer in Bayern 14.000 Euro, in NRW hingegen 26.000 Euro – eine Differenz von 12.000 Euro. Diese regionalen Unterschiede sollten bei der Standortwahl berücksichtigt werden, auch wenn sie natürlich nicht der alleinige Entscheidungsfaktor sein sollten.
In den letzten Jahren gab es verschiedene politische Diskussionen über eine Reform der Grunderwerbssteuer. Einige Vorschläge zielten darauf ab, Erstkäufer zu entlasten oder Freibeträge einzuführen. Bisher wurden solche Reformen jedoch nicht umgesetzt. Es bleibt abzuwarten, ob sich hier in Zukunft Änderungen ergeben. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte die aktuellen Steuersätze im jeweiligen Bundesland prüfen und in seine Finanzplanung einbeziehen. Die Grunderwerbssteuer ist ein erheblicher Kostenfaktor, der nicht unterschätzt werden sollte.
Fazit: Grunderwerbssteuer absetzen – Möglichkeiten und Grenzen
Zusammenfassend lässt sich festhalten: Die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer absetzen zu können, hängt maßgeblich von der Nutzung der Immobilie ab. Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie ausschließlich selbst bewohnen, können die Grunderwerbssteuer nicht steuerlich geltend machen. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien oder gewerblich genutzten Objekten aus: Hier ist die Grunderwerbssteuer als Teil der Anschaffungskosten über die AfA absetzbar. Auch bei teilweise vermieteten Immobilien ist eine anteilige Absetzung möglich. Für Eigenheimbesitzer bleiben alternative Sparmöglichkeiten wie die separate Ausweisung beweglicher Gegenstände im Kaufvertrag oder die zeitliche und vertragliche Trennung von Grundstückskauf und Bauleistungen.
Die Grunderwerbssteuer ist eine erhebliche finanzielle Belastung beim Immobilienerwerb. Eine gründliche Planung und gegebenenfalls die Beratung durch einen Steuerberater können helfen, die Steuerlast zu optimieren und finanzielle Spielräume zu schaffen. Besonders für Kapitalanleger und Gewerbetreibende ist die steuerliche Absetzbarkeit ein wichtiger Faktor bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wer alle Möglichkeiten ausschöpft und die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet, kann beim Immobilienkauf erhebliche Beträge sparen oder zumindest steuerlich optimiert investieren. Die Investition in kompetente Beratung zahlt sich dabei oft mehrfach aus.
